八、投资及房地产统计（16）

 

1.问：固定资产投资的统计调查对象是什么？

 

　　答：固定资产投资是以货币形式表现的在一定时期内建造和购置固定资产的工作量以及与此有关费用的总称。该指标是反映固定资产投资规模、结构和发展速度的综合性指标，又是观察工程进度和考核投资效果的重要依据。历经经济社会变迁，固定资产投资统计口径发生了多次变化，现行国家统计制度规定，全社会固定资产投资由两大部分组合而成，一是固定资产投资（不含农户）；二是农户投资。上世纪九十年代以来，固定资产投资统计起点出现过两次调整，第一次为1997年，固定资产投资项目的统计起点由计划总投资5万元提高到50万元，第二次为2011年，统计起点由计划总投资50万元提高至500万元。

 

　　2.问：全社会固定资产投资的调查方法有哪些？

 

　　答：现行国家统计制度根据调查对象的状况和要求，对全社会固定资产投资统计采取了以下三种调查方法：

 

　　①固定资产投资（不含农户）统计内容主要包括城镇和农村各种登记注册类型的法人单位、个体经营户和其他单位进行的计划总投资500万元及500万元以上的建设项目投资和全部房地产开发投资，调查单位通过联网直报平台报送数据，该口径自2011年起开始使用。

 

　　②军工、国防项目统一由中央军委后勤保障部通过纸介质形式报送数据。

 

　　③对农户固定资产投资采取抽样调查的方法。

 

3.问：怎样界定民间固定资产投资？

 

　　答：按照现行固定资产投资统计制度，判断一个项目的属性主要从项目建设单位的登记注册类型以及控股情况来判断。民间投资是指具有集体、私营、个人性质的内资企事业单位以及由其控股（包括绝对控股和相对控股）的企业单位在中华人民共和国境内建造或购置固定资产的投资。具体包括两部分：一是工商登记注册的集体、股份合作、私营独资、私营合伙、私营有限责任公司、个体户、个人合伙等纯民间主体的固定资产投资；二是工商登记注册的混合经济成分中由集体、私营、个人控股的投资主体单位的全部固定资产投资。

 

　　4.问：固定资产投资和固定资本形成两个指标之间有何不同？

 

　　答：固定资本形成是指支出法GDP核算中的固定资本形成总额，固定资产投资是指固定资产投资统计中的全社会固定资产投资额。

 

　　两者之间的主要差别可以概括为以下几个方面：①全社会固定资产投资额包括土地购置费、旧建筑物购置费和旧设备购置费；固定资本形成总额则不包括这些费用，随着用地成本的增加，土地费用占投资的比重呈现逐步提高的趋势。②全社会固定资产投资额只包括计划总投资500万元以上项目的投资，不包括500万元以下项目的投资，不包括固定资产的零星购置；固定资本形成总额既包括计划总投资500万元以上项目的投资，也包括500万元以下项目的投资，还包括固定资产的零星购置。③全社会固定资产投资额不包括商品房销售增值、新产品试制增加的固定资产以及未经过正式立项的土地改良支出；固定资本形成总额包括这些价值。④全社会固定资产投资额只包括有形固定资产的增加，固定资本形成总额既包括有形固定资产的增加，也包括矿藏勘探、计算机软件等无形固定资产的增加。

 

　　5.问：农村固定资产投资的统计范围及内容是什么？

 

　　答：农户投资统计范围包括农户房屋建筑物、机械设备、器具工具等固定资产价值，统计标准为1000元以上，使用年限为2年及以上。

 

　　6.问：跨地区建设的投资项目如何统计？

 

　　答：对于跨地区的投资项目，原则上对于省级之间的跨省项目，由铁路、电力、水利等主管部门负责统计，单独列出；对于省以下的跨境项目，一般视占地、出资、直管等具体情况而定，以不重不漏为原则，由各省自行确定统计办法，国家统计局未作统一规定。

 

　　7.问：土地购置费的含义是什么？

 

　　答：土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。土地购置费包括：1.通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；2.通过“招、拍、挂”等出让方式取得土地使用权所支付的出让金。以划拨方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。土地购置费按实际发生额填报，分期付款的应分期计入。项目分期开发的，只计入与本期项目有关的土地购置费。前期支付的土地购置费，项目纳入统计后计入。

 

　　8.问：房地产开发企业的定义是什么？

 

　　答：根据《房地产开发统计报表制度》规定，纳入统计范围的房地产开发企业是有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位，符合统计范围的法人单位即可纳入统计，不限于上市公司。统计原则是辖区内房地产开发经营法人单位按照在地原则进行统计，即按房地产开发企业法人单位实际经营地所在的县级区域统计，同一家法人单位不存在重复统计。

 

　　9.问：房屋竣工面积全国数据为何不等于各地区之和？

 

　　答：全国数据应等于各省市数据与不分地区数据之和。“不分地区”投资是指国务院有关部门部委上报的跨地区项目投资，这些项目投资无法分解到地区。例如跨省铁路项目、国务院南水北调项目等。

 

10.问：为什么会出现房地产开发企业住宅销售套数远大于竣工套数？

 

　　答：房地产开发企业的销售和竣工数据间没有一一对应关系。公布的销售数据包括期房和现房，商品住宅销售面积和套数既包括现房，也包括期房，而且期房占总销售的比重较高，所以商品住宅销售面积和套数会大于商品住宅竣工面积和套数。

 

　　11.问：月度房地产开发投资项目中是否包括各地开建的保障性住宅？

 

　　答：保障性住宅一般由房地产开发企业或者项目建设单位（如城市建设公司等）开发建设。其中由房地产企业开发的保障性住宅包括在房地产开发投资项目中，而由项目建设单位（非房地产开发企业）开发的保障性安居工程则不包括在房地产开发投资项目中。

 

　　12.问：房地产统计指标中的新开工面积、施工面积、竣工面积是如何统计的？三者之间是否有数量或者核算关系？

 

　　答：房地产施工、新开工、竣工面积三个指标，由房地产开发企业分项目填报。

 

　　施工面积是报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工上期跨入本期继续施工的房屋建筑面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积、本期竣工的房屋建筑面积以及本期施工后又停缓建的房屋建筑面积。施工面积包含新开工面积和竣工面积。多层建筑应填各层建筑面积之和。

 

　　新开工面积是报告期内新开工建设的房屋建筑面积。不包括上期开工跨入本期继续施工的房屋建筑面积、以及上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

 

　　竣工面积是报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。竣工面积以房屋单位工程（栋）为核算对象，在整栋房屋符合竣工条件后按其全部建筑面积一次性计算，而不是按各栋施工房屋中已完成的部分或层次分割计算。

 

　　三个指标计算时期的口径不同，不存在数量及核算关系。

 

　　13.问：“待开发土地面积”指标解释及计算方法各是什么？

 

　　答：房地产统计中“待开发土地面积”是指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。该指标属于时点指标，体现的是待开发土地面积在报告期末这个时点上的总量水平，并不是每月累计。当土地开工建设后，就要从待开发土地面积中予以扣除。

 

　　14.问：固定资产投资完成额：基础设施建设投资为什么分成全口径与不含电力两种口径？

 

　　答：基础设施投资全口径包括公共设施，如电力、电信、自来水、管道煤气、卫生设施、排污、固体废弃物的收集与处理；公共工程，如大坝、灌溉及排水用的渠道工程；交通运输设施，如公路、铁路、港口、机场、水路。为了避免工业和基础设施两大领域间的数据重复，国家统计局发布的基础设施数据中不包括电力、热力、燃气、水的生产和供应业。

 

　　15.问：城镇综合改造的老旧小区，改造投入金额是否计算在房地产开发投资？

 

　　答：按照现行制度规定，房地产开发投资指房地产开发法人单位统一开发的住宅、厂房、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程和土地购置的投资。关于老旧小区改造和旧住房综合改造是否作为房地产开发投资统计问题，应从是否界定为新建房屋的开发投资为基础加以区分。若拆除重建的老旧小区，且开发主体是房地产开发企业的，则纳入房地产开发投资统计范畴；若仅仅是对老旧小区进行改造，其投入金额不计入房地产开发投资，但符合固定资产投资标准的，可纳入固定资产投资统计范畴。

 

　　16.问：“建筑业-住宅房屋竣工面积”和“房地产-住宅房屋竣工面积”两个数据口径相有什么差别？

 

　　答：建筑业房屋建筑竣工面积是指具有总承包或专业承包资质的建筑业企业施工完成的房屋竣工面积，是从乙方（施工承建方）开展的统计。它既包括城镇投资中房屋竣工面积，也包括农村投资中房屋竣工面积。

 

　　房地产开发企业开发的房屋，由房地产开发企业统计（包括销售部分和自建自用部分），按照房地产开发项目填报房屋面积数据，是从甲方（开发方）开展的统计。

 

　　由于建造房屋不一定都通过房地产企业，但通过建筑业企业的情况比较普遍，因此建筑业企业完成的房屋竣工面积会更大一些。